이번 포스팅에서는 아파트 재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다.
7,80년대 우리나라가 아파트 시대를 맞이하면서 서울 곳곳에 지어졌던 오래된 아파트들이 재건축을 통해 새로운 신축 아파트 대단지로 거듭나고 있습니다. 최근 서초동에 서초 그랑자이와 서초 래미안 리더스원이 입주를 마치며, 서초동의 랜드마크 대단지 아파트로 떠올랐습니다. 서초 그랑자이는 서초동 무지개 아파트((1978년 준공), 서초 래미안 리더스원은 서초 우성1차 아파트(1979년 준공)가 재건축 사업을 마치고 성공적으로 변모한 신축 단지들입니다. 서초 2동 주변으로 임장을 가보면 새 아파트들이 주는 웅장한 위용과 멋들어진 조경에 입이 떡 벌어질 정도입니다. 누구나 살고 싶어하는 꿈의 아파트 단지라고 할 수 있겠죠.
이렇듯 프리미엄 시공사가 시공하는 대규모 신축 아파트를 선호하는 사람들이 많아지고, 오래된 구축 아파트 생활을 불편하게 느끼는 젊은 세대들이 늘어나면서, 구축 아파트들이 준공 20년 정도가 넘어가면 슬슬 재건축 논의가 시작됩니다. 하지만 재건축은 심사와 규제도 까다롭고 과정도 오래 걸리다 보니 재건축이 아닌 아파트 리모델링으로 눈을 돌리는 단지들도 많아지는 추세입니다. 그럼 아파트 재건축과 리모델링. 이 두 개에는 어떤 차이가 있는지 자세히 살펴보도록 할까요?
a. 아파트 재건축이란
# 재건축 진행과정
# 재건축 조합원 조건
b. 아파트 리모델링이란
# 리모델링 진행과정
# 수직증축 vs 수평증축
c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기
# 재건축 장점과 단점
# 리모델링의 장점과 단점
a. 아파트 재건축이란?
- 재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 ‘철거’하고 다시 신축 아파트로 '재건'하는 것을 말합니다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반 시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 ‘OO아파트 재건축 사업 승인’처럼 대부분 준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공 30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.
# 재건축 진행과정 (10년의 기다림. 인내는 쓰고 열매는 달다.)
기본계획 수립 ➜ 안전진단 ➜ 정비구역 지정 ➜ 추진위원회 구성 ➜ 조합설립 인가 ➜ 시공사 선정 ➜ 사업계획 인가 ➜ 관리처분 인가 ➜ 이주·철거 ➜ 착공·일반분양 ➜ 준공·입주
사업 초기단계인 안전진단까지 평균 2년 정도 소요, 안전진단이 무사히 통과가 된다면 정비구역 지정에서 조합설립 인가까지 1년 이상 소요, 조합설립 인가 이후 사업계획 인가까지 다시 평균 3년 정도 소요, 그 후 관리처분 인가까지 다시 1년 이상 소요, 관리처분 인가 이후 이주,철거 진행 착공까지 다시 평균 1.5년이 소요됩니다. 무사히 착공이 되면 아파트 준공까지 참고 기다리면 되겠죠. 공사가 진행되는 기간을 평균 2~3년 잡으면 되니까 재건축 사업 진행 과정을 보면 완전 초기 단계부터 입주까지 넉넉잡고 10년 정도의 긴 기다림이 필요합니다. 서울시에서 분석한 2000년 이후 재건축 사업의 평균 소요기간은 평균 9.7년이었다고 하네요. 10년이면 강산도 변한다고 할 만큼 긴 시간이긴 합니다. 그런데 또 나이 들어보니 10년 눈 깜빡할 사이에 금방 지나가더라고요. 만약 이 글을 읽고 계신 재건축 단지 조합원분이 계시다면 파이팅입니다! 😂
# 재건축 조합원 조건은?
그렇다면 신축 아파트의 분양권을 얻을 수 있는 재건축 사업 아파트 단지의 조합원의 조건을 알아볼까요? 당연한 이야기이지만 재건축 사업 조합원이 되려면 해당 아파트를 보유하고 있어야 하겠지요? 한마디로 재건축 정비구역의 토지(대지 지분)와 건물을 모두 소유하고 있어야 하는 것입니다. 다만 자격 요건에는 여러 기준들이 적용이 됩니다. 올해 재건축 조합원 자격 기준이 강화되면서 재건축 사업 진행 과정 안에서 거의 초기 단계라고 할 수 있는 안전진단 통과 이후에 해당 아파트를 매수하는 경우에는 조합원 자격을 얻을 수 없는 것으로 변경되었습니다. 신축 아파트 분양권을 얻기 위해 재건축 아파트를 구입하는 경우라면 주의하셔야 하겠습니다. (조합원 조건 해당 아파트 2년 실거주 의무 법안은 무산되었습니다.) 만약 재건축 사업 진행 과정에서 사업에 동의하지 않으면 아파트의 소유주는 매도청구권※ 행사할 수 있습니다.
(※ 매도청구권 : 재건축 사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리)
b. 아파트 리모델링이란?
- 1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다. 준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의 노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만 그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다. 또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가 오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다....)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의 추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼 수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로 떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.
# 리모델링 진행과정
건축계획 ➜ 1차 안전진단 ➜지구단위 계획 ➜ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외) ➜건축심의 ➜2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) ➜ 리모델링 허가(사업계획 승인) ➜이주·철거 ➜ 2차 안전진단(수평증축은 제외) ➜ 착공 ➜ 준공·입주
아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에 비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업 계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.
# 수직증축 vs 수평증축
리모델링 사업은 위에서 언급한 수직증축 공사방식이냐 아니냐에 따라 사업에 필요한 기간이 많이 달라지게 됩니다. 그렇다면 리모델링의 공사방식인 수직증축과 수평증축, 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.
( ※ 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 대지가 100㎡이고 건축 면적이 65㎡라고 하면 건폐율은 65/100으로 65%가 된다.)
아파트 리모델링은 기존 아파트의 꼭대기 위에 층을 쌓는 수직증축과 기존 아파트 건물 옆으로 아파트를 덧대어 짓는 수평증축으로 나뉩니다.
아파트 리모델링 진행 과정에서 살펴보면 면적을 늘리는 수평증축 공사에 비해 층수를 높이는(최대 3층) 수직증축 공사가 시간이 한참 더 걸리는 것을 알 수 있습니다. 안전진단을 한 번만 거치는 수평증축 리모델링과 달리 수직증축 리모델링은 두 번의 안전진단, 플러스 두 번의 안전성 검토가 더 필요하기 때문입니다. 까다로운 안전진단 절차 때문에 사업 진행이 무기한 연기되는 경우도 있지만 그래도 리모델링을 추진하는 단지들에서는 가능하기만 하다면 수직증축을 선호한다고 합니다. 그 이유는 사업성 면에서 큰 차이를 보이기 때문인데요, 수직증축의 경우 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있고, 늘어난 가구수를 일반 분양하게 되면 기존 입주민들의 사업비 부담이 줄어들 수도 있기 때문입니다.
c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기
# 재건축의 장점과 단점
장점 1. 재건축은 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 방식으로 단지 조성 및 세대 설계가 자유롭다.
장점 2. 준공 시 신축 아파트로서 시세 상승 효과 UP↑ (가장 수익률이 좋고 안전한 부동산 투자)
단점 1. 사업 소요 시간이 매우 오래 걸린다.
단점 2. 재건축 초과이익환수제(3천 만원 초과 시 10~50% 환수), 큰 금액의 분담금으로 수익성 Down↓
단점 3. 조합원 지위 전매 제한
# 리모델링의 장점과 단점
장점 1. 재건축에 비해 사업 소요 기간이 짧다.
장점 2. 초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등의 규제 X
장점 3. 조합원 지위 자유롭게 매매 가능
단점 1. 기본 골조를 유지한 채 증축, 확장하는 방식으로 집 구조 변경이 제한적이고 신축 아파트에 비해 층고가 낮음
단점 2. 일반분양 세대 늘리지 못하면 조합원 분담금 UP↑(수익성 감소)
이번에는 아파트 재건축과 리모델링에 대해 알아보았습니다. 지금까지는 신축 단지로 탈바꿈하는 아파트들의 성공적인 재건축 사례들을 봐왔기 때문에, 구축 단지들은 재건축 사업 승인만을 하염없이 기다리는 경우가 많았습니다. 하지만 재건축 규제가 강화되고, 초과이익환수제 등으로 인해 예전에 비해 재건축 사업의 수익성이 떨어지면서 최근에는 리모델링으로 선회하는 아파트 단지들도 쏙쏙 생기고 있는 추세입니다. 하지만 아직 재건축에 비해 리모델링 성공 사례(도곡,당산 쌍용예가클래식, 대치동 래미안하이스턴 등이 대표적인 리모델링 단지들입니다.)가 드물다 보니 아파트 리모델링에 반신반의하는 의견들도 많은 게 사실입니다. 재건축은 낮은 용적률을 높여 수익성을 올리는 구조인데, 1990~2000년대에 지어진 아파트들은 용적률이 높은 편이기 때문에 재건축보다 리모델링을 추진하는 것이 오히려 사업성 면에서 좋을 것으로 판단됩니다. 각각의 장점과 단점이 뚜렷한 아파트 재건축, 리모델링에 관해 궁금하셨던 분들께 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😎