드디어 OO건설사와 아파트 공급계약서를 작성했다. 서울에 새 아파트를 분양 받게 되어 뿌듯하고 기쁘긴 하지만 2026년 완공 때 실입주를 하기 위해서는 계획을 잘 세워야 한다. 부린이가 덜컥 분양을 받다 보니 모르는 게 너무 많아서 요즘 아파트 분양에 대해 열심히 공부 중이다. 선당후곰이 아니라 선당후공(부)! ㅋ
이번 포스팅에서는 분양 아파트의 자금 납부 과정에 대해 공부한 것을 정리하고, 그 중에서도 중도금 대출을 중점적으로 살펴보려고 한다.
1. 아파트 분양 금액을 어떻게 납부하나?
새 아파트를 분양 받게 되면 입주 때까지 건설사에 계약금 > 중도금 > 잔금 이렇게 3단계로 나눠 분양 대금을 납부해야 한다. 일반적인 납부 비율은 아래와 같다.
분양 금액(100%) = 계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)
1) 계약금
먼저, 해당 아파트를 분양 받기를 원하는 경우 계약을 하고 계약금을 납부한다. 계약금은 보통 전체 금액의 10%를 내는데, 건설사에 따라 계약금을 20%로 하는 경우도 있다.
내가 분양 받은 OO 아파트도 계약금으로 분양가의 약 20%를 내고 공급 계약을 했다.
2) 중도금
중도금이란, 아파트 건설 기간 동안 중간 중간씩 지불하는 돈이다. 즉, 분양 받은 사람은 계약금을 납부한 후 잔금을 치르기 전까지 분양 대금의 50-60%를 5-6차례 나누어 중도금을 납부하게 된다. 중도금 납부 날짜와 금액은 입주자 모집 공고나 공급계약서에서 확인할 수 있으며, 보통 아파트 착공 후 완공까지 3-4년 정도 걸리므로 6개월에 한 번 정도 낸다고 생각하면 된다. 분양가 9억 원 이하라면 중도금 대출을 받을 수 있다. 내가 분양 받은 아파트는 중도금(50%)을 5회에 걸쳐 10%씩 납부한다.
3) 잔금
입주지정일에 나머지 30% 잔금을 완납하면 소유권이전 등기가 이루어지고 마침내 본인 명의의 아파트가 된다. 실입주하려면 보유한 현금으로 또는 주택담보대출을 받아 잔금을 납부하면 되고, 만약 입주를 하지 않는다면 전세를 놓아 세입자의 전세 보증금으로 잔금을 치러도 된다.
※ 참고로, 기존에는 분양가상한제가 적용된 아파트에 당첨된 경우 또는 규제 지역에서 주택담보대출을 받는 경우는 전세를 놓아 잔금을 치르는 것이 불가능했다. 왜냐하면 위 두 경우에는 전입 의무가 있어서 반드시 실입주를 해야만 했기 때문이다. 그러나 6.21 부동산 대책으로 전입(실거주) 의무가 완화되어 2022.08.01부터는 신규 주택에 전입하지 않아도 주담대를 받을 수 있고, 분양가상한제 적용 아파트도 완공 후 즉시 입주하지 않아도 되게 된다.
다음은 내가 분양 받은 OO 아파트 분양 공급 계약서에 나와 있는 계약금 > 중도금 > 잔금 납부 일정이다.
정리 1.
정리해 보면, 계약금(10-20%)를 먼저 납부하고 분양 계약을 맺은 후 공사가 진행되는 2-3년 동안 중도금(50-60%)을 나눠 내고, 완공 시점에 잔금(30%)을 납부하면 분양 아파트의 소유권을 가져올 수 있는 것이다. 중도금 대출 가능 여부와 전입 의무 유무 등은 부동산 정책에 따라 달라지겠지만 계약금은 필히 자납을 해야 하므로 분양가 대비 최소 20% 정도의 자금은 수중에 있어야 분양 아파트에 청약을 시도해 볼 수 있다고 하겠다.
2. 분양 아파트의 중도금 대출, 얼마나 받을 수 있나?
자금 여력이 있는 분들은 중도금을 전부 납부해도 되지만, 전체 분양가의 50-60%를 차지하는 큰 금액인 만큼 중도금 대출을 이용하는 경우가 많다.
1) 중도금 대출 한도
분양 아파트는 아직 아파트라는 현물이 존재하지 않기 때문에 사업 주체가 보증기관에서 보증서를 받아 금융사로부터 중도금을 빌린 뒤 계약자에게 연결해 주는 방식으로 중도금 대출이 이루어진다. 건설사가 한꺼번에 대출을 받는 것이라서 ‘집단 대출’이라고도 부른다. 이때 중도금 대출에 대해 보증을 서는 보증기관이 두 곳이 있는데, 한 곳은 주택도시보증공사(HUG)이고, 다른 한 곳은 한국주택금융공사(HF)이다. 분양 받으려는 아파트의 입주자 모집공고를 보면, 둘 중 어느 기관에서 해당 단지의 보증을 서는지 나와 있다. 보증기관별로 대출 보증 한도가 다른데 아래 표에서 보듯이 허그(HUG)라고 불리는 주택도시보증공사의 한도가 더 크기 때문에 대부분 허그(HUG)에서 보증을 받는다.
HUG는 총 대출 금액에서 최대 80% 를 보증한다. 즉, 80% 한도로 보증하는 금액이 5억 원까지라는 의미이므로 실제 중도금 대출 최대 한도는 6.25억 원이 된다.
하지만, 정부의 대출 규제로 인해 투기과열지역의 경우 중도금 대출이 40%까지만 가능하고, 그것도 9억 원 이하의 아파트에 한해서만 대출을 해 주기 때문에 사실 이 대출 최대 한도는 별 의미가 없다.
2) 분양가 9억 원 초과 아파트의 중도금 대출, 가능하다!
앞서 몇 번 언급했듯이 중도금 대출의 조건은 분양가 9억 원까지이다. 2016년 정부의 부동산 정책 발표에 따라 그해 7월부터 분양가 9억 원 이하 아파트만 중도금 대출을 해 주도록 허그(HUG)의 중도금 대출 보증 요건이 바뀌었기 때문이다. 즉, 분양 받을 아파트가 9억 원을 초과하면 중도금을 모두 현금으로 마련해야 한다는 의미이다.
하지만 분양가 9억 원 초과 아파트라고 해도 중도금 대출 받을 방법이 있다. 바로 허그(HUG) 보증기관을 이용하지 않는 방법이다. 실제로 최근에 시공사나 시행사가 허그(HUG) 보증이 아닌 ‘자체 보증’으로 중도금 대출을 하는 경우가 생기고 있다. 자체 보증이란, 건설사가 자사의 신용 등급을 보증으로 금융기관에서 돈을 빌려 분양 계약자들에게 대출을 알선해 주는 방식이다. 부동산 114에 따르면 서울 분양 아파트 중 39.9%가 분양가 9억 원을 초과했다고 한다. 건축비 인상 등으로 앞으로도 아파트 분양가 상승이 불가피한 상황에서 9억 원 초과 아파트에 대한 중도금 대출 제한이 유지된다면, 현실적으로 이러한 ‘자체 보증’ 방식을 도입하는 현장이 늘어날 수밖에 없을 것으로 보인다. 오피스텔은 HUG나 HF 보증을 받지 않아도 되기 때문에 분양시 대부분 '자체 보증' 방식으로 중도금 대출을 받는다고 한다. 내가 분양 받은 아파트도 전 세대가 분양가 9억 원을 초과하기 때문에 건설사의 '자체 보증'을 통해 중도금 대출이 이루어질 예정이다.
위 분양가 표에 나와 있듯이, 중도금(분양가의 50%) 전액이 아니라 일부만 대출을 받게 된다. 투기과열지역인 서울 소재의 아파트인 관계로 분양가의 40% 이내로만 중도금 대출이 가능하기 때문이다. 따라서 서울에서는 중도금(50%) 중 약 10%는 자납을 해야 하므로 미리 자금을 준비해야 함을 명심하자! 그래도 9억 원 초과 아파트라서 중도금 대출이 안 될 줄 알았는데 40%라도 된다고 하니 감사할 따름이다.
정리 2.
정리하면, 현 시점에서는 분양가가 9억 원을 넘으면 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)가 중도금 대출에 대한 보증을 서 주지 못한다. 그래서 9억 원 초과 아파트 중도금 대출 불가라는 말이 나오는 것이다. 그러나 건설사 '자체 보증'을 통해 9억 원 넘는 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있으며, 분양가 현실화에 따라 9억을 넘는 아파트들이 증가하고 있어 실제로 건설사 '자체 보증 방식'으로 중도금 대출을 실행하는 현장들이 생기고 있다. 그러니 만약 아파트 분양에 청약 신청을 고려 중이라면 중도금 대출이 가능한지, 가능하다면 한도가 얼마이고 중도금 대출에 대한 보증은 어디서 하는지 반드시 확인해 보기를 바란다.
3. 중도금 대출, 원금과 이자 어떻게 갚아야 하나?
중도금 대출이 실행되면 협약을 맺은 금융사가 건설사로 중도금에 해당하는 금액을 지급하고,건설사는 그 돈으로 공사를 진행한다.이때 빌린 중도금에 대한 이자를 누가 부담하는지에 따라 중도금 대출 무이자와 이자 후불제로 나뉜다.
1) 중도금 대출 무이자 vs. 이자 후불제
▶ 중도금 대출 무이자
- 분양 받은 사람들 대신에 건설사가 이자를 납부한다.
- 따라서, 중도금 대출 기간 & 입주 시점에도 분양자들은 납부할 이자가 없다.
▶ 중도금 대출 이자후불제
- 중도금 대출로 발생하는 이자를 건설사가 먼저 은행에 지급한다.
- 분양 받은 사람들은 유예된 이자를 입주할 때 후불로 납부한다.
- 입주 전까지는 매달 이자를 낼 필요가 없지만 입주 시점에 일시불로 내야 한다.
중도금 대출 이자는 상환 시 납부하는 이자후불제가 일반적이며, 현장과 부동산 시장 분위기에 따라 무이자인 경우도 있다. 아무래도 사람들은 이자가 없는 것을 더 선호하므로 건설사는 분양이 잘 되기 위한 마케팅 전략으로 중도금 대출 무이자 혜택을 제공하곤 하는데, 이 경우 분양가에 이자 비용이 포함되었을 우려가 있으니 주변 시세와 분양가를 꼼꼼히 비교 분석해 볼 필요가 있다.
내가 분양 받은 OO 아파트는 중도금 대출 실행시 이자후불제 방식이 적용될 예정이며, 입주 시점이 아니라 사용 승인 6개월 전, 건설사/시행사가 통보한 기한까지 일시불로 중도금 대출 이자를 납부해야 한다고 계약서에 나와 있다. 그러므로 이에 대한 자금도 미리 준비해 두어야 한다.
2) 중도금 대출 원금은 언제 갚나?
지금까지 살펴본 바와 같이 중도금 대출 이자는 입주 시점에 일시불로 정산하면 되는데(중도금 무이자 조건일 때는 납부할 이자 없음) 그렇다면 원금은 언제, 어떻게 상환하는 것일까?
원칙적으로는 중도금 대출의 원금 역시 입주 시에 상환하는 것이 맞다. 다만, 잔금 대출(=주택담보대출)을 받을 때 중도금 대출을 주택담보대출로 전환할 수 있기 때문에 원금 상환 대신 주담대로 갈아타는 경우가 대부분이다. 즉, 중도금 대출의 원금은 살면서 천천히 갚아 나간다고 보면 되겠다.
중도금 대출 원금 + 분양 잔금 ⇒ 주택담보대출
그런데 주택담보대출 받을 수 있는 금액에는 한도가 있으며, 이 한도액을 결정할 때는 LTV*가 적용된다.
*LTV(Loan to Value ratio)란 '주택담보대출비율'로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율을 의미한다.
서울과 같은 투기과열지구의 현재 LTV 비율은 40-60%이다. 일반 1주택자의 경우 기존 주택을 처분하는 조건으로 신규 분양 아파트 가격의 40%까지 주담대를 받을 수 있으며, 만약 무주택 실수요자라면 집값의 최대 60%까지도 받을 수 있다.
주의할 점은 LTV와 별개로 개인 상황에 따라 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 다르기 때문에 주담대 가능 금액도 개인마다 차이가 생긴다는 것이다. 그러므로 실입주를 고려하고 있다면, 미리 자신의 대출 한도 규모를 파악해서 중도금 대출과 잔금이 주담대로 모두 커버가 되는지 확인해야 한다. 만약 자금이 부족할 시에는 가족 찬스, 퇴직금 중간 정산 등의 방법을 통해 부족한 자금을 어떻게든 확보해 놓도록 하자.
정리 3.
중도금 대출을 받으면 이자가 발생하는데, 그 이자를 건설사에서 끝까지 부담하면 '중도금 대출 무이자' 방식이고, 만약 건설사가 대신 납부했던 이자를 분양자가 입주 시점에 후불로 갚아야 하면 '중도금 대출 이자후불제'라고 한다. 중도금 이자 후불제인 경우 이자를 반드시 일시납 해야 하므로 입주 때 목돈을 마련해 놓을 필요가 있다. 반면, 중도금 대출 원금은 주택담보대출로 전환할 수 있으므로 살면서 서서히 상환하면 된다. 그러나 개인 상황에 따라 주담대 한도가 다르기 때문에 남은 중도금 대출 원금과 분양 잔금 전부에 대해 주담대를 받지 못할 수도 있다. 그러니 미리 자신의 대출 가능 규모를 파악해 놓을 필요가 있으며, 무엇보다 입주 때까지 최대한 많은 목돈을 모으는 자세가 필요하겠다.
지금까지 분양 아파트의 분양 대금 납부 절차에 대해 중도금을 중심으로 살펴 보았다. 내가 분양 받은 아파트 분양가는 10억이다. 이미 계약금 20%는 납부했고, 중도금은 5회에 나눠 올해 11월부터 납부해야 한다. 다행히 9억 초과 아파트도 건설사 자체 보증을 통해 중도금 대출을 받을 수 있기 때문에 나도 중도금 대출을 받을 예정이다. 하지만 투기과열지구인 서울은 중도금 대출이 40%까지만 가능하기에 중도금 분납 5회 중 한 번은 필히 자납을 해야 하는데, 나는 마지막 회차 대신 첫 번째 회차 중도금을 자납하려고 한다. 그리고 가능하면 2회차 중도금도 가지고 있는 돈으로 납부할 생각이다. 요즘같은 고금리 시대에 이자 부담을 조금이라도 줄이기 위해서이다. 그리고 2026년에 꼭 실입주할 수 있도록 앞으로 3년 동안은 열심히 돈을 모으고 불리는 데 집중하려고 한다.
이번 포스팅이 분양 아파트의 자금 계획과 중도금 대출에 대해 궁금하셨던 분들께 도움이 되었기를 바란다. 그리고 이 글을 읽으시는 모든 분들이 자금 계획 잘 세우셔서 분양 받으신 아파트의 소유권을 차질 없이 이전 받으시기를, 소중한 내 집(아파트) 마련에 성공하시기를 진심으로 응원하며 이 글을 마친다. 🏠🏢