요즘 부동산 시장이 과열되면서 아파트 청약의 조건도 까다로워졌습니다. 비조정 지역은 세대주와 세대원 모두 청약 신청이 가능하지만 현재 서울, 수도권 등과 같은 부동산 규제 지역(투기과열 지구·조정대상 지역)에서는 세대주만 청약이 가능한 상황입니다. 내가 만약 조정지역에 살고 있고, 주민등록등본 상 세대원이나 동거인 신분이라면 청약통장이 있더라도 청약 신청의 기회가 주어지지 않게 되는 것입니다.
그러다 보니 같이 사는 가족 안에서 청약신청이 가능한 세대주를 2명으로 바꿀 수 있는 방법인 세대분리에 대해 관심을 가지는 분들이 많습니다.
그래서 이번 포스팅에서는 세대분리란 무엇이고, 아파트 세대분리와 세대분리의 조건, 세대분리 시 주의사항과 신청 방법에 관해 자세히 알아보려고 합니다.
a. ‘세대’와 ‘세대주’
b. 세대분리란?
# 세대분리의 조건
# 아파트 세대분리는 가능할까?
c. 세대분리를 하는 이유
# 청약 신청 시 유리
# 취득세 절세
# 비과세 절세
d. 세대분리 주의사항
e. 세대분리 방법
a. ‘세대’와 ‘세대주’
'세대분리'에 대해 알아보기 전에 우선 '세대'의 의미부터 정확히 집고 넘어가볼까 합니다. 일상생활에서 자주 접하는 단어인데, 뜻을 정확하게 설명하려면 은근히 어렵더라고요.
국어사전을 찾아보면 세대의 의미는 다음과 같습니다.
▷ 세대 : 현실적으로 주거 및 생계를 같이 하는 사람의 집단을 세는 단위.
즉 ‘세대’는 혈연관계로 이루어진 가족 또는 혈연관계가 아니더라도 같이 거주하면서 생계를 같이하는 사람의 집단을 말합니다. 주민등록상 함께 등록된 단위로서, 한 집에서 가족의 형태를 이뤄 함께 살고 있는 집단이 세대가 되는 것입니다. 그리고 세대를 대표하는 사람, 즉 공동으로 가족 생활을 하고 있는 한 세대를 책임지는 관리자, 대표자를 ‘세대주’라고 칭합니다. 일반적으로 부모님과 결혼 전 자녀로 이루어진 가족이 한 세대가 되는 경우가 많은데, 이 세대의 주민등록등본에는 부모님 중 한 분이 세대주로 등재되어있고, 함께 거주하고 있는 가족들은 세대원으로 등재되게 됩니다.
주민등록등본 상 세대를 대표하는 세대주로 되어있는 사람에게만 부동산 규제 지역(투기과열 지구·조정대상 지역)에서 아파트 청약신청 기회가 부여됩니다.
b. 세대분리란?
민법 상 주소지를 같이 하게 되면 동일 세대가 됩니다. 한 주소지에 살고 있는 가족 혹은 가족이 아니더라도 같은 거주 공간에 살고 있는 동일 세대 안에 두 세대가 사는 것처럼 분리 등록하는 것을 ‘세대분리’라고 합니다. 즉 같은 주소의 집 안에 각각의 세대가 존재해 세대주가 2사람이 되는 것입니다. 기본적인 세대분리의 가능 요건은 다음과 같습니다.
# 세대분리의 조건(단독 세대주 분리 조건)
➜ 자녀가 만 30세 이상 미혼인 경우
➜ 결혼을 했거나 이혼 혹은 사별을 하여 1세대가 불가피한 경우
➜ 만 30세 미만이라도 중위소득 40%이상으로 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우
➜ 주소지는 부모와 같지만, 학업·직장 등의 이유로 생활은 타주소에서 하는 경우(ex, 해외 주재원 등)
➜ 한 주소지에 살고 있지만 가족이 아닌 동거인인 경우(친구나 지인, 예비 신혼부부 등)
부부의 경우 직장 등의 이유로 주민등록을 다른 곳으로 옮겨 따로 살더라도 다른 세대로 인정되지 않으니 유의하시기 바랍니다.
이렇게 세대분리 조건만 따져보면 한 가족 안에서의 세대분리가 쉬울 것 같지만, 사실 상 한 가족이 한 집에 살면서 세대를 분리하는 것은 쉽지 않다고 합니다. 최근 서울, 수도권의 경우에는 청약이나 절세를 목적으로 가족 안에서 세대분리를 신청하는 경우가 늘고 있기 때문인데, 세대분리 조건에 맞춰 신청하더라도 대부분 반려되는 경우가 많다고 합니다. 세대분리에 관해서는 각 구별로 처리하는 방침도 다르고, 민감하게 다루는 부분이라고 하니 주의해야 할 것 같습니다.
다만 주거형태에 따라 혈연관계의 가족이라도 세대분리가 가능한 경우가 있습니다. 주택이나 다세대주택의 경우인데요, 실거주하는 집의 출입문이 따로 있거나 층이 분리되어 있어서 한 집 안에서도 독립생활이 가능한 주거 형태를 인정받을 경우에는 혈연관계라도 별도 세대 구성이 가능하다고 합니다. 일반 주택은 건물의 구조 상 출입문을 따로 두거나, 1, 2층으로 나눠져 층을 다르게 생활하는 경우가 있기 때문에 아파트에 비해 상대적으로 세대분리를 하기에 유리하다고 할 수 있겠습니다. 그렇다면 요즘같이 아파트가 주요 주거형태로 자리 잡은 대한민국의 현실에서 한 아파트에 살고 있는 혈연관계의 가족의 세대분리는 영영 불가능한 걸까요?
# 아파트 세대분리는 가능할까?
요즘 주목받고 있는 세대분리형 아파트라면 세대분리가 요건이 성립됩니다. 출입문과 주방, 욕실 등이 별도로 존재하기 때문에 독립된 주거형태로 인정을 받을 수 있기 때문입니다. 그래서 부모와 성인 자녀로 이뤄진 가족들이 세대분리형 아파트로 주거지를 옮기기도 합니다. 부모, 자녀 각각의 세대의 세대주가 되면서 이 가족에게는 청약신청의 기회가 2번으로 늘어나게 됩니다. 하지만 세대분리형 아파트의 공급은 매우 적은 편이라 이런 기회를 많은 사람이 누릴 수는 없습니다. 대부분의 일반 아파트는 일반주택이나 세대분리형 아파트와 달리 외부와 연결되는 다른 출입문이 없기 때문에 세대분리는 쉽지 않습니다. 앞에서 살펴본 세대분리 요건만 갖춘다면 관할 공무원의 재량에 따라 가능하다는 사람들도 있고, 지역이나 부동산 과열 수준에 따라 가능하다, 어렵다 등 세대분리에 관한 인터넷 상의 의견들도 분분합니다. 그래도 세대분리를 해놓는 것이 청약에 있어서 우대되는 부분들이 있기 때문에 만약 세대분리 조건이 되는 가족이나 세대라면 반려되더라도 일단 신청을 해보는 것이 좋을 것 같습니다.
c. 세대분리를 하는 이유
# 청약 신청 시 유리
앞서 살펴본 것처럼 세대분리를 하는 가장 큰 이유는 청약 신청 시 유리한 조건을 만들기 위해서입니다. 부동산 규제지역의 1순위 조건은 무주택 또는 1주택자인 '세대주'입니다. 부모님과 함께 살고 있는 성인 자녀라면 세대원 신분이기 때문에 청약 신청이 불가능합니다. 단독 세대주로 세대를 분리해서 주민등록등본 상 세대주로 표기되어 있어야 아파트 청약 신청이 가능하기 때문에 세대분리를 하는 것입니다. 한 집에 살면서 가족끼리 세대분리를 하는 것은 현실 상 어렵기 때문에 자녀들이 성인이 된 후에는 경제적 여건만 된다면 해당 지역의 원룸이나 오피스텔 등을 얻어 따로 지내면서 단독세대주 기간을 늘려놓는 것이 좋습니다.
# 취득세 절세
최근 취득세법이 강화되면서 다주택자가 주택을 매수했을 때 내야하는 취득세는 최대 12%까지 올라갑니다. 1주택 취득 시에는 내야 하는 취득세는 1~3%인데, 2주택 취득 시부터는 비조정지역 주택의 경우는 1~3%, 조정지역 주택일 경우에는 8%의 취득세 세율을 적용받게 됩니다. 3주택 취득 시에는 비조정 지역이 8%, 조정지역은 무려 12%에 달하는 취득세를 내야 합니다. 여기서 중요한 점은 취득세의 주택 수는 개인 명의가 아니라 세대를 기준으로 책정한다는 것입니다. 그렇기 때문에 주택을 취득하기 전에는 같은 주민등록등본 상 세대주, 세대원이 보유하고 있는 주택 수까지 모두 고려해야합니다. 만약 세대 안에서 자기 소유의 주택을 보유 중인 세대원이 있다면 새로운 주택을 취득하기 전에 미리 세대분리를 통해 세대가 보유한 주택수를 줄여야 취득세 절약이 가능한 것입니다.
# 비과세 절세
1세대 1주택자가 주택을 양도할 때 비과세를 적용받으려면, 9억 원 이하의 주택을 2년 이상 보유해야 한다는 조건이 있습니다. 만약 9억 원 이하의 주택을 매도할 때 같은 세대의 세대원 중에 주택을 보유하고 있는 사람이 있다면 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다. 그러니 취득세의 경우와 마찬가지로 주택 매도 계획이 있다면 미리 세대 내의 주택 보유 여부를 확인해 세대분리를 해놓는 것이 절세를 위한 좋은 방법입니다.
다만 이 세대분리라는 것은 앞서 살펴본 것처럼 세대분리의 조건(결혼, 만 30세 이상, 일정한 소득 등)에 부합되어야 가능합니다. 청약을 노리거나, 세금을 아끼려고 잘 알아보지 않고 무작정 세대분리를 하는 것은 오히려 위법이 될 수 있으니 주의해야 합니다. 한 아파트 내에 거주 중인 1세대 안에서의 세대분리는 사실 인정되기 어렵기 때문에 친척이나 지인의 집에 위장 전입 등으로 꾸미는 경우가 있는데, 적발 시에는 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 세금을 아끼려다가 오히려 더 큰돈을 쓰게 될 수도 있으니 합법적인 방법이 아니라면 시도하지 않는 것이 좋습니다.
d. 세대분리 시 주의사항
합법적이지 않은 세대분리나 위장 전입의 경우 3년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처할 수 있습니다. 그러니 무리하게 불법적인 방법으로 세대분리는 하는 것은 절대 하지 않는 것이 좋습니다. 자금이 여유롭거나 자녀를 비롯한 세대원이 스스로 생계를 유지하는 것이 가능한 경우라면 원룸 등을 얻어 직접 세대주 전입신고를 하는 것이 합법적인 세대분리의 가장 안전한 방법입니다. 만약 한 집 안에서 세대분리를 해야 하는 경우에는 해당 지역 관할 주민센터에 세대분리에 관한 궁금한 사항, 주의사항 등을 자세히 문의해서 내용을 정확히 숙지한 후 실행하도록 합니다.
e. 세대분리 신청 방법
# 정부 24 홈페이지에 공동인증서로 로그인해서 온라인으로 신청 가능합니다.
# 직접 관할 주민센터에 방문해서 신청할 수 있습니다. 주민센터 방문 신청 시에는 신청인의 신분증&도장 그리고 세대주의 신분증&도장이 필요합니다.
지금까지 아파트 세대분리, 세대분리의 조건, 세대분리 시 주의사항, 신청 방법 등에 대해 자세히 알아보았습니다. 세대분리에 대해 궁금해하셨던 분들께 이 포스팅이 조금이나마 도움이 되었다면 좋겠습니다. 그럼 다음 포스팅에서도 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.