2022년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 레버리지 규제 조치가 새롭게 이뤄지고 양도소득세, 상속세 등과 같은 세제 부문에도 새로운 제도와 규제들이 도입될 예정입니다. 2022년에 새롭게 도입되거나 변경 ·시행되는 부동산 제도는 다음과 같습니다.
이번 포스팅에서는 2022년 새롭게 바뀌는 부동산 제도 중에서 <양도소득세> 관련 부분을 집중적으로 알아보려고 합니다. 그럼 이제 시작해 볼까요?
<목차>
a. 조합원 입주권 취득 대상 및 대체 주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위 확대
b. 조합원 입주권 양도소득세 비과세
c. 고가 상가주택, 주택 부분만 양도소득세 비과세 적용
d. 주택의 부수토지 범위 조정
e. 상생임대인 양도소득세 비과세 실거주 요건 완화
f. 토지 양도소득세 강화
a. 조합원 입주권 취득 대상 및 대체 주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위 확대
- 2022년 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대됩니다.
조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위, 정비사업 기간 중 거주를 위해 취득한 대체 주택의 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가됩니다.
기존에는 도시 및 주거환경정비법에 따라 재개발·재건축 사업과 소규모 정비법의 조합원만 대체 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다.
2022년 1월 시행 이후 취득한 조합원 입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원 입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따르게 됩니다.
b. 조합원 입주권 양도소득세 비과세
- 2022년 1월부터는 조합원 입주권 양도 시 비과세 적용 범위를 강화됩니다.
재개발·재건축 조합원으로 입주권을 보유한 상태에서 분양권을 취득하게 된 경우, 기존 입주권을 처분하면 2021년까지는 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 2022년부터는 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
즉 2022년 이후 조합원 입주권을 취득한 사람이 이후 분양권을 추가로 취득하게 되면 조합원 입주권 비과세 특례 대상에서 제외되는 것입니다.
조합원이 다른 주택은 물론 조합원 입주권 및 분양권도 보유하지 않은 경우에만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
이 개정 세법은 입주권과 분양권을 함께 보유한 사람이 혜택을 보는 것을 막아 다른 다주택자와의 형평성 제고 측면에서 합리적인 조치라는 평가입니다.
<소득세법 89조 참고>
국가법령정보센터 | 법령 >본문 - 소득세법 (law.go.kr)
c. 고가 상가주택, 주택 부분만 양도소득세 비과세 적용
- 고가 상가주택의 양도소득세 비과세 혜택도 축소됩니다.
2021년까지는 1가구 1주택자가 상가주택을 양도할 경우 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용되었습니다.
하지만 고가주택을 판단하는 기준이 12억으로 상향되면서 2022년 1월부터는 12억을 초과하는 고가의 상가주택을 처분할 경우에는 주택 면적과 상가면적 상관없이 주택부분에만 비과세 적용되고, 장기보유특별공제는 최대 80%까지 적용됩니다. 12억 원이 넘는 상가주택은 상가 부분이 무조건 과세 대상이 되면서 비과세 적용이 안되고, 장기보유특별공제도 최대 30%까지만 가능합니다.
단, 12억 원 이하의 상가주택은 기존대로 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됩니다.
d. 주택의 부수토지 범위 조정
- 2022년부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 축소됩니다.
기존에는 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착 면적의 5배까지 인정되었습니다. 하지만 2022년 양도 분부터는 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지만 비과세 혜택이 부여됩니다. 이 배율을 초과한 토지는 주택 부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단해서 양도소득세를 계산해야 합니다.
예를 들어 수도권에 125평 토지에 25평 단층 주택 한 채를 보유한 경우, 2021년까지는 125평 전체를 주택의 부수토지로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 2022년부터는 주택의 정착면적의 3배, 즉 75평(25*3=75)만 주택의 부수토지로 인정되고, 나머지 50평은 일반 토지로 인정되어 양도소득세가 과세됩니다.
e. 상생임대인 양도소득세 비과세 실거주 요건 완화
- 상생임대인 양도소득세 비과세 특례 적용을 위한 실거주 기간을 2년→1년으로 완화하고, 상생임대인 인센티브 제도 대상에 신규 계약까지 포함됩니다.
이로써 집주인이 기존 계약 종료 이후 다른 임차인과 신규 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 인상(유지·인하도 포함)해도 상생임대인으로 인정받을 수 있습니다.
정부는 2022년 경제정책방향 발표 시점인 2021년 12월 20일부터 올해 2022년 12월 31일까지의 계약분에 대해 이 같은 완화 기준을 적용한다고 밝혔습니다.
이는 2020년에 임대차 3법 시행 직후 임대차 계약 갱신 청구권을 행사한 임차인들이 임대 2년째가 되는 2022년 대거 인상된 신규 계약을 체결하는 등 부작용을 우려하여 내놓은 것으로 보입니다.
현행법상 1세대 1주택자는 양도일 기준으로 2년 이상을 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하지만, 조정대상지역의 경우 실거주 2년 요건도 채워야 합니다.
갱신 청구권으로 임차인이 한 주택에서 거주할 수 있는 최소 기한이 2년에서 4년으로 연장되면서 임대인이 양도세 비과세 특례 상 실거주 요건을 채우기가 더 어려워지자 해당 비과세 요건을 채우기 위해 실거주를 이유로 임차인을 내보내는 사례가 최근 증가하였습니다. 정부는 이런 문제를 해결하고자 상생임대인(1주택자)에게는 1년만 실거주해도 양도세 비과세 혜택을 주는 방안과 함께 새 임차인과 체결하는 새로운 임대차 계약도 상생임대인의 범위에 포함시키면서 신규 계약이라도 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하여 전체 임대차 시장 안정 효과를 볼 수 있을 것으로 예상됩니다.
f. 토지 양도소득세 강화
- 2022년부터 토지 투기 방지를 위해 토지 양도소득세가 대폭 강화됩니다.
1월부터 단기 보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율이 인상되어 토지를 1년 미만 보유할 경우 50%→70%로, 2년 미만 보유할 경우에는 40%→60%로 세율이 올라갑니다.
비사업용 토지의 기본 세율(6~45%)에 가산되는 중과세율을 10%→20%로 인상되며, 최대 30%까지 적용되던 장기보유특별공제도 없어집니다.
주말농장용 농지는 사업용 토지에서 제외됩니다. 일반 농지처럼 재촌자경(농촌에 살면서 스스로 경작)하지 않으면 양도세 중과세율이 적용되는 비사업용 토지로 취급되어 과세 대상이 되는 것입니다. 통상적으로 지목에 맞는 직업을 갖고 있느냐에 따라 사업용·비사업용 토지가 구분되는데 직장인이 주말농장용 농지를 소유하고 있다면 비사업용 토지로 분류되는 것이 맞다는 것이 기획재정부에서는 설명입니다.
이번 포스팅에서는 2022년 새롭게 바뀌는 부동산 제도 중에서 <양도소득세>와 관련된 제도들을 하나씩 살펴보았습니다. 해가 바뀌면서 여러 제도에 걸쳐서 양도소득세 비과세 정책들이 변경되었기 때문에 기존에소유하고 있던 토지나 주택 등을 양도할 계획이 있으셨던 분들이라면 새롭게 바뀐 세율이나 비과세 혜택 등을 따져보는 것만으로도 머리가 아플 수 있을 것 같습니다. 그런 분들께 이 포스팅이 도움이 되었기를 바라며 이만 글을 마칩니다. 그럼 모두 부자되세요~💰