요즘 부동산 가격이 급등하면서 기반시설과 주택이 낙후된 지역이 새로운 아파트로 탈바꿈할 수 있는 재개발·재건축에 관심을 갖는 사람들이 많습니다.
일반재개발부터 공공재개발까지 재개발에도 다양한 종류가 있는데요, 그 중에서 요즘 가장 핫하게 떠오르고 있는 서울시 재개발. 일명 오세훈 시장표 재개발로 불리는 '신속통합기획'에 대해 한 번 공부해보는 시간을 가져볼까 합니다. 12월 안에 추가 대상지 발표도 앞두고 있으니 딱 공부하기 좋은 타임이라고 생각되네요. 그럼 이제 시작해볼까요?
a. 신속통합기획이란?
b. 서울시 6대 재개발 규제 완화책 by 오세훈 시장
# 주거정비지수제 폐지
# 공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
# 주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화
# 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
# 2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화
# 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴
c. 신속통합기획 대상지는 어디?
# 신속통합기획 재개발·재건축 대상지 Hot 20 (2021.11월 기준)
# 11월 데뷔~신속통합기획 신규 대상지 New 9
# 강남서초송파 3구 포함 신속통합기획 재건축 추진 아파트 단지
# 2021.12 개봉박두 : 신속통합기획 민간재개발 후보지 발표 예정
d. 신속통합기획 - 기대감과 우려가 공존
a. 신속통합기획(신통기획)이란?
- 신속통합기획은 민간 주도로 개발을 진행하되 정비계획 수립단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 조화를 이룬 가이드 라인을 제시, 계획과 절차를 서포트하는 방식의 서울시의 민간정비사업을 말합니다.
일명 오세훈표 재개발로 불리며, 일반 민간 재개발 방식을 따르지만 초기단계의 복잡한 각종 행정 절차를 서울시, 즉 관의 주도로 진행이 되면서 통합·신속하게 간소화해 재개발구역을 지정할 수 있다는 장점이 있습니다. 그래서 신·속·통·합·기획이라고 불리는 것이죠.
오세훈 시장이 내놓은 이 신속통합기획은
▷ 서울주택공사, 한국토지주택공사의 주도의 공공재개발, 공공재건축과 달리 서울시가 사업 초반에만 관여해 공공성을 확보한 후에는 주민의 주도하에 민간이 진행하는 정비사업으로 사업성 면에서 더 유리한 점.
▷ 재개발 뿐 아니라 재건축도 포함이 되면서 재건축을 추진 중이지만 여러 규제들로 진행이 더뎠던 많은 구축 단지들이 사업진행기간을 줄일 수 있는 신속통합기획으로 관심이 쏠리게 됨.
▷ 신속통합기획 안에 오세훈 시장이 지난 5월 발표했던 재개발 규제완화 내용이 포함.
등의 이유로 부동산 시장에서 큰 호응을 얻고 있습니다.
그럼 신속통합기획에 대해 더 자세히 알아보기 전에 오세훈 시장이 발표했던 재개발 규제 완화에 대해 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
b. 서울시 6대 재개발 규제 완화책 by 오세훈 시장
- 오세훈 시장은 서울시장 보궐선거 때부터 재개발 규제를 완화하겠다는 공약을 내걸었었는데요, 2021년 4월 취임 후 한 달이 지난 5월 서울시, 6대 재개발 규제 완화책을 발표하게 됩니다.
오세훈 시장은 2015년부터 서울시내에 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 ‘재개발·재건축 정상화’라는 과제가 반드시 선결되어야 하며, 그러기 위해서는 재개발 사업에 대한 규제 완화책이 필요하다고 밝히며 다음 6가지의 규제 완화 방안을 발표하였습니다.
# 주거정비지수제 폐지
- 주거정비지수제(※)는 박원순 전 시장 취임 기간 중 생긴 제도로, 법적요건 외에 주거정비지수제까지 충족해야 재개발 구역 지정이 가능해지면서 이 제도는 정비구역 지정의 진입장벽을 높이는 요인으로 작용하게 됩니다. 결국 2015년부터 2021년까지 서울에서 정비구역 지정을 추가로 받은 곳이 없었는데요. 이 제도가 폐지되면서 이제는 법적요건만 충족해도 재개발구역 지정이 가능하게 되었습니다.
※ 주거정비지수제 : 재개발 사업 시 법적으로 갖춰야 하는 요건 외에 노후도(연면적) 60% 이상 평가점수 70점 이상(주민동의, 세대밀도 등)을 추가로 적용한 제도
# '공공기획’ 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년)
- ‘공공기획’은 사업의 사전 타당성 조사부터 정비계획 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것을 말하며, 이를 통해 통해 기존에 자치구가 맡아 42개월 정도가 소요됐던 절차를 1/3(14개월)로 단축할 수 있으며, 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 같은 나머지 구역지정 절차도 각각 단축되면서 정비구역 지정 절차가 원활해지게 됩니다.
# 주민동의율 민주적 절차 강화 & 확인단계는 간소화
- 사전타당성 조사 단계가 ‘공공기획’ 도입으로 통합·폐지되는 만큼, 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화하는 대신에 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 기존 10%에서 30%로 높여 주민 간 갈등을 최소화합니다.
# 재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정
- 재개발이 해제되었던 총 316곳 구역들 중 170여 곳(약 54%)은 이후에도 노후화·슬럼화가 더욱 진행되면서 주거환경개선이 반드시 필요한 지역이므로 주민들의 재개발 사업 재추진 의사에 따라 신규구역으로 지정합니다. 특히 재개발 해제지역의 70%가 서울의 동북·서남권에 집중 분포되어 있는데, 해당 지역들에 재개발 재추진이 활성화된다면 지역균형발전 효과까지 얻을 수 있을 것으로 보입니다.
# 2종 7층 일반주거지역’ 규제 완화
- 2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받고 있는 2종7층 지역을 2종 일반주거지역으로 완화했습니다. 현재 2종 일반주거지역 중 2종7층 지역이 차지하는 비중은 61%에 달합니다. 이번 규제 완화를 통해 정비계획 수립 시 2종 일반주거지역 수준으로 용적률 (기준용적률 190%, 허용용적률 200%)을 적용받게 되면 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 크게 개선될 것으로 기대를 모으고 있습니다.
# 매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴
- 구역 지정 활성화를 위해 서울시는 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시하여, 연 25개 이상 구역을 발굴할 계획으로, 이 공모를 통해 구역지정의 예측 가능성을 높이는 한 편 재개발에 대한 시민들의 관심 또한 끌어올릴 수 있를 것으로 보입니다.
c. 신속통합기획 대상지는 어디?
- 그럼 가장 궁금한 신속통합기획이 추진되고 있는 지역들과 단지들은 어디인지 한 번 살펴볼까요?
# 신속통합기획 재개발·재건축 대상지 Hot 20 (2021.11월 기준)
# 11월 데뷔~ 신속통합기획 신규 대상지 New 9 (2021.11 기준)
- 지난 11월 서울시가 주민들이 요청한 9개 재개발‧재건축 지역에 ‘신속통합기획’을 추가 적용한다고 밝혔습니다. 이로서 ‘신속통합기획’ 적용 지역은 ‘신림1구역’, '흑석 11구역' 등 기존 11곳과 신규지역 9곳이 더해져 총 20곳으로 확대되었습니다.
2021년 하반기에 추가된 9곳은 다음과 같습니다.
▷신당동 236-100일대(주택정비형 재개발)
▷신정동 1152일대(주택정비형 재개발)
▷구로 우신빌라(재건축) ▴여의도 시범(재건축)
▷대치 미도(재건축)
▷송파 장미1‧2‧3차(재건축)
▷송파 한양2차(재건축)
▷고덕 현대(재건축)
▷미아 4-1(단독주택재건축)
신규로 추가된 이 9개 지역은 일반주거지역 2종7층 등과 같은 도시계획 규제나 주민간 갈등 등으로 오랫동안 사업이 정체됐던 지역들로 이번 신속통합기획 대상지 선정을 통해 사업 추진에 속도를 낼 것으로 보입니다.
# 강남서초송파 3구 포함 신속통합기획 재건축 추진 아파트 단지
- 신속통합기획에서 재개발의 경우 1년에 한 번 공모를 받지만, '기존' 재개발이나 재건축의 경우에는 수시로 ‘신속통합기획’ 접수가 가능합니다.
주민이 참여를 원할 경우 해당 자치구 및 시 주관부서에 신청서를 제출하게 되면 서울시 검토회의를 거쳐 최종 신속통합기획에 착수하게 됩니다.
이렇다 보니 재건축을 추진 중이었지만 그 동안 정부의 재건축 규제나 조합설립 등의 문제로 사업이 보류되거나 사업 진행이 멈춰있던 아파트 단지들에서 신속통합기획 신청이 늘어나고 있다고 합니다. 재건축 사업 기간 단축과 충수 규제 완화 등에 대한 기대감 등이 반영된 것으로 풀이되고 있습니다.
강남구 대치동 우선미 중 하나인 대치미도아파트, 송파 장미 아파트, 서초구 진흥 아파트부터 여의도의 시범아파트 단지까지 서울시의 신속통합기획 재건축을 신청했으며 서울시의 재건축 최대어로 꼽히는 압구정 현대아파트는 물론 대치동 은마아파트까지 신속통합기획 재건축에 관심을 보이고 있는 상황입니다.
# 2021.12 개봉박두 : 신속통합기획 민간재개발 후보지 발표 예정
d. 신속통합기획 - 기대감과 우려가 공존
- 부동산 전문가들은 신속통합기획을 통해 수년째 멈춰있던 재개발 사업에 숨통이 트이면서 서울의 주택 공급난 해소에 도움이 될 것으로 전망하고 있습니다.
다만 초과이익 환수제와 분양가상한제 등 재건축 규제 완화가 뒷받침되지 않을 경우 사업 진행이 어려울 수도 있다는 부정적인 시선도 공존하는 상황입니다. 또한 시장 개인의 권한으로 가능한 것들이 제한적이므로 기대보다 사업의 현실성이 떨어질 수 밖에 없다는 현실적인 비판도 존재합니다.
# 신속통합기획 재건축 주의점
- 신속통합기획 재건축의 경우 1년에 한 번 공모를 받고, 기준도 명확한 편인 신속통합기획 재개발과 달리 수시로 신청이 가능하지만 그만큼 사업 신청 주체나 주민동의율, 심사 기준 등이 모호하다는 지적이 있습니다.
신속통합기획이 서울시가 정비구역 지정과 사업시행인가 단계를 신속하게 처리해주는 제도일 뿐이며 재건축 사업의 나머지 단계에서는 작동할 수 없다는 점도 신속통합기획 재건축 시 또다른 주의점입니다.
현 정부 들어서 재건축 초기 단계의 안전진단 중 구조안전성 평가가 강화되면서 재건축 판정을 받는 것이 무척 힘들어졌습니다. 그런데 신속통합기획의 정비구역지정을 받기 위해서는 무조건 안전진단을 먼저 통과해야 합니다. 만약 안전진단이 통과가 안된다면 신속통합기획 재건축은 추진 자체가 불가능한 것입니다.
과거에도 재건축이 시도했었지만 흐지부지 되었다가 이번에 다시 신속통합기획 재건축을 신청한 단지들 내에서는 예전에도 정책의 기조가 바뀌면서 재건축 사업이 무산된 경험이 있기 때문에 내년 대선을 앞둔 상황에서 신속통합기획을 신청했다는 것만으로 재개발/재건축을 확정적으로 기대하기에는 이르다는 분위기도 감지되고 있습니다.
# 신속통합기획 재개발 투자 시 주의점
- 신속통합기획 재개발 투자 시에도 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 권리산정 기준일(※) 확인입니다.
신속통합기획의 권리산정 기준일이 신속통합기획 재개발 공모 시작일인 9월 23일로 지정되면서 권리산정기준일 다음날인 9월 24일까지 필지 분할, 단독주택 또는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환, 토지와 건물을 분리 취득, 다세대·공동주택 신축 등이 완료되어 있어야 조합원 입주권을 받을 수 있기 때문입니다. 권리 산정일 이전에 토지권리를 확보해야 조합원 지위를 인정받고 추후 새 아파트 입주권을 받을 수 있는 것입니다.
다만 주택의 매매는 가능합니다. 서울시에 의하면 권리 산정일 기준 이전에 소유권이 확보 된 경우는 전혀 문제가 되지 않는다고 밝혔습니다. 권리산정일 기준 미등기 신축빌라를 매수한 경우에는 분양권을 받을 수 없지만, 구축빌라를 매매할 경우는 소유권 이전에 따라 조합원 자격이 승계가 되는 것입니다.
서울시는 12월 안에 신속통합기획 재개발 공모지 120곳 중 최종 후보지를 선정하고 그 지역들을 토지거래허가구역으로 묶어 투기 수요를 차단할 예정입니다. 그때까지 해당 지역의 주택을 매매한다면 재개발 조합원 자격을 인정받을 수 있는데 이 점이 정부에서 추진하는 2·4 대책 후보지들과 다른 점입니다. 2·4 대책 후보지의 경우에는 기준일 이후 해당 지역의 주택을 구매해도 조합원 자격을 받을 수 없고, 감정평가에 의해 현금청산만 받았습니다.
(※ 권리산정기준일 : 정비사업장 내 토지주를 조합원으로 인정할지 따지는 기준일. 권리산정일 이전에 토지권리를 확보해야 조합원 지위를 인정받고 추후 새 아파트 입주권을 받을 수 있음.)
이번 포스팅에서는 신속통합기획에 대해 자세히 알아보는 시간을 가져봤습니다. 서울시가 추진하고 있는 재개발 사업인 신속통합기획에 대해 관심을 갖고 계셨던 분들, 신속통합기획에 대해 궁금한 점들이 많았던 분들께 이 글이 많은 도움이 되었기를 바랍니다. 이번 달 안에 신속통합기획 신규 대상지가 발표될 텐데 신규 대상지 선정 후 다시 한 번 짧은 포스팅을 남겨보도록 하겠습니다. 그럼 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
모두 부자 되세요~💰