편의점에서는 1+1 상품을 자주 발견할 수 있지요? 부동산 재개발(재건축)에서도 1+1 입주권을 받을 수 있는 경우가 있는데요, 도시 및 주거환경정비법에 따르면 재개발 및 재건축 사업의 조합원은 하나의 입주권만 부여받는 것이 원칙이지만, 아래와 같이 제76조 제1항 제7호에 따라 예외적으로 1+1 입주권을 부여할 수 있도록 규정하고 있기 때문입니다.
도시 및 주거환경정비법 제76조
① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각호의 기준에 따른다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
다. 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거 전용 면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거 전용 면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급 받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매, 증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다.)하거나 전매를 알선할 수 없다.
그럼 오늘은 재개발(재건축) 1+1 제도에 대해 알아보고, 장단점을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 1+1 입주권 받을 수 있는 기준
1+1 입주권 제도는 대형 평형 소유자들이 신축 아파트는 대형 평수 대신 중소형 평수 2채로 받는 제도로 2013년에 정부에서 발표한 부동산 대책 때 처음 도입되었습니다. 대지 지분이 많은 이들 또는 대형 평형의 부동산을 보유하고 있는 이들에게 형평성 문제를 보완해 줌으로써 재건축(재개발) 동의를 독려하기 위해 마련된 제도인데요, 기준 요건은 아래의 두 가지로 나뉩니다.
1) 면적 범위 기준
종전 주택의 주거 전용 면적 합계(건축물 대장 기준)가 분양 예정 최소 규모 전용 면적의 2배 이상인 경우 2개의 입주권을 받을 수 있습니다. 새로 받게 되는 아파트 두 개를 합친 주거 면적과 기존에 가지고 있던 주택의 주거 면적을 비교하여 기존 주택의 주거 면적이 더 크면 1+1으로 받을 수 있다는 의미입니다. 단, 1+1로 받는 두 채 중 하나는 전용60㎡이하의 크기여야 합니다.
종전 주택의 주거 전용 면적 > 1+1 주택 면적
2) 가격 범위 기준
종전 주택에 대한 자산 평가 금액에서 주거전용면적 60㎡ 이하 주택의 분양가를 제외하고 추가분담금이 발생하지 않는 범위 내에서 추가로 1채를 받을 수 있습니다. 새로 받게 될 아파트 2개를 합친 가격보다 기존의 종전자산가액이 더 크면 그 범위 내에서 2개의 입주권을 받을 수 있다는 의미입니다. 이 경우도 마찬가지로 공급 받는 2채 중에 60㎡이하 주택이 무조건 포함되어야 합니다.
종전 자산 가액 > 1 + 1 분양 가격
2. 1+1 입주권 신청 시 주의점
1) 재개발/재건축 조합에서 규정할 때만 가능
도시 및 주거환경정비법 제76조7항을 보면, “…. 주거전용면족의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적 60㎡ 이하로 한다.”라고 되어 있습니다. 해야 한다가 아니라 할 수 있다이기 때문에 조합에서 사업시행계획이나 관리처분계획에서 2주택(1+1)을 공급을 약속할 의무가 없습니다. 따라서 2개를 분양 받을 수 있는 요건을 충족하더라도 조합에서 2주택(1+1)을 규정하지 않았다면 원칙대로 1개의 입주권만 받을 수 있습니다. 그러므로 1+1을 원한다면 조합의 사업 계획에 2주택 공급에 대한 규정이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
2) 60㎡이하 주택을 먼저 공급
2주택(1+1) 공급이 사업 계획이 규정되어 있어서 1+1 입주권 신청할 경우 60㎡ 이하 주택을 우선 공급받고, 추가 주택은 나머지 면적/금액에 따라 받게 된다는 것을 명심해야 합니다. 그래서 59㎡(24평) + 59㎡(24평), 또는 59㎡(24평) + 84㎡(34평) 또는 59㎡(24평) + 97㎡(39평) 등과 같이 작은 아파트를 기본적으로 공급받은 후 남은 면적/금액에 맞게 평형을 1개 추가로 신청할 수 있는 것입니다.
예를 들어 종전 주택의 주거 전용 면적에서 60㎡를 뺀 값이 84㎡면 전용 84㎡ 짜리 입주권을 받을 수 있는데, 이때 85 이상이 나오는 것이 안전합니다. 분양 평형 84㎡이 경우도 실제 공급 면적은 84.785처럼 소수점까지 있기 때문입니다.
3) 60㎡이하 주택은 3년간 전매 금지
1+1으로 받은 아파트 중 60㎡이하의 1주택은 소유권이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전까지는 전매를 할 수 없습니다. 즉 3년 동안 매매가 금지되며 증여도 불가합니다. 이를 위반할 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 단, 상속의 경우는 예외입니다.
3. 1+1 입주권의 장점과 단점
1) 1+1 입주권의 장점
1+1 입주권은 같은 단지 내에서 프리미엄이 보장되는 입주권 물건을 2개 가질 수 있는 만큼 큰 시세 차익을 누릴 수 있다는 것이 가장 큰 장점이라고 하겠습니다. 몇 년 전까지만 하더라도 시세 차익을 온전히 누릴 수 있었고, 추가로 받은 아파트를 통해 월세 수입도 올릴 수 있었기 때문에, 여러 재개발/재건축 사업에서 1+1제도를 도입하고, 조합원들로부터 환영을 받았습니다. 실제로 반포주공1단지 1·2·4주구, 서초2동 재건축을 비롯 강남권에서도 본인 소유 한 채, 추후 자식 증여 한 채 등의 목적으로 1+1을 신청한 이들이 많았으며, 실거주 목적 주택 외에 다른 한 채를 통해 임대 수익을 얻거나, 또는 팔아서 시세 차익을 남기는 목적으로도 많이 신청했다고 합니다.
① 새 아파트를 두 채 받을 수 있음.
② 큰 시세 차익을 누릴 수 있음.
③ 추가로 받은 1주택을 통해 임대 소득을 얻을 수 있음
그러나 최근 각종 세금 규제가 생기면서 1+1 입주권이 오히려 불리한 경우들이 발생하고 있습니다.
2) 1+1 입주권의 단점
① 양도소득세 중과세
현 소득세법에서는 2주택 이상을 보유하고 있는 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제를 배제하고, 기본 세율에 20%(3주택자 30%)를 가산한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과하고 있습니다.
입주권은 주택수에 포함되므로, 1+1 입주권을 보유하고 있다면 주택 수가 2개 이상이 됩니다. 다른 주택 없이 1+1 입주권만 보유한 경우, 투기과열지구 내의 물건은 원칙적으로 신축아파트로 준공된 이후에만 양도할 수 있기 때문에 신축 이후 양도하는 주택은 2주택 중과를 받을 수밖에 없습니다.
또한 만약 1+1 입주권 외에 다른 주택을 보유한 다주택자가 다른 주택을 매도하는 경우 양도소득세를 낼 때2주택 중과가 아닌 3주택 중과세율(기본 세율 + 30%)을 적용 받게 됩니다.
사실상 시세차익의 대부분을 양도소득세로 가져가게 되는 셈으로, 시세차익이 적은 작은 평수 아파트를 먼저 양도함으로써 중과세액을 줄이려고 해도 이전고시 후 3년을 보유해야 하니 종합부동산세가 부담될 수밖에 없습니다.
② 종합부동산세
앞에서 언급한 것처럼 60㎡ 이하의 작은 평수의 물건은 이전고시일로부터 3년간은 팔 수 없습니다. 양도소득세를 줄이기 위해서는 3년간 종합부동산세를 견뎌야 하는 것입니다. 조정대상지역 내에 2주택 이상을 보유한 경우 종부세 역시 중과세율이 적용되므로 1주택자에 비하여 2배 이상의 종합부동산세를 부담해야 합니다. 종부세는 매년 내야 하기 때문에 결코 만만치 않은 금액을 세금으로 내게 되는 것입니다.
최근 서울 서초구 신반포15차 재건축 아파트도 1+1 입주권을 신청했던 조합원 57명이 철회 의사를 밝혀 사업 계획 변경을 요청했다고 하는데요, 1+1 입주권을 받은 조합원들이 2주택자로 간주되면서 수천 만원에 달하는 보유세를 내게 되자 도저히 버틸 수 없어 1+1(2채) 받는 것을 포기하기에 이른 것입니다.
③ 대출 제한, 추가 분담금
1+1 입주권을 신청한 조합원은 집단 대출에 있어서 대출 제한이 있을 수 있다고 합니다. 또한 1+1 입주권의 경우 물건이 2개인만큼 추가 분담금이 더 발생할 가능성도 있습니다. 따라서 초기에 투입되어야 하는 자금이 많아지므로 자금력의 부담이 커지게 됩니다. 또한 신축 이후에 누릴 수 있는 시세차익 역시 중과세율로 인하여 온전히 다 누릴 수 없으므로 늘어나는 부담금과 실제 받을 수 있는 금액을 구체적으로 비교해 볼 필요가 있습니다.
④ 처분의 제한
서울과 같은 투기과열지구의 입주권은 원칙적으로 준공 전까지는 매매, 증여 등의 소유권 이전이 금지되어 있습니다. 만약 전매 제한의 예외 대상으로서 입주권 상태로 전매가 가능한 상황이라고 하더라도 1+1 입주권은 원칙적으로 2개의 입주권을 모두 소유권 이전해야만 합니다. 즉,1개의 물건만 분리하여 매매나 증여할 수 없는 것입니다. 이같이 1+1 입주권은 처리하기가 까다롭고 그만큼 매수자를 찾기도 쉽지 않습니다.
1+1 입주권은 장점이 매우 큰 물건이지만, 각종 부동산 규제로 인해 불리한 조건들이 많아진 것도 사실입니다. 그러므로 1+1 입주권을 고려하고 있다면 자신이 보유한 주택 수, 해당 물건의 상황, 이후 부동산 계획, 취득 가격 등 여러 가지 상황을 충분히 고려해서 신중하게 검토하고 결정해야 할 필요가 있겠습니다.
재개발/재건축 1+1 입주권에 대해서 궁금하셨던 분들께 제 글이 도움이 되었기를 바라며 이만 글을 마치겠습니다.
모두 부자 되세요. 감사합니다.